임대인 임차인 수선비 부담 기준, 부동산 임대 임차 반드시 확인사항

부동산 임대차 계약 중에 발생되는 수리비, 관리비, 원상복구는 어디까지? 또는 임대차 계약 불이행에 따른 법률적 조치가 궁금하신 분들에게 임대차 계약 중에 발생된 분쟁으로 인한 소송에 대한 대법원 판례와 주택 및 상가건물 임대차 보호법을 근거로 주로 이슈가 되는 항목에 대해 명확하게 알려드리오니 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

임대인-임차인-수선비-부담기준

 

임대인 임차인 수선비 부담 기준

 

1. 도배, 장판 

   • 전세, 월세 계약 당시 합의가 없으면 임대인이 부담합니다.

     다만, 임차인이 전세권설정할 경우, 임차인이 부담해야 합니다.

 

 

2. 지붕 누수

   • 임차인 수리하고 임대인에게 비용 청구합니다.

     수리하기 전 임대인에게 수리 요청 및 견적서 등을 문자나 카톡 등으로 사전에 통보해야 합니다.

 

 

3. 보일러 수리

   • 임대인이 부담하지만, 임차인 관리상 부주의로 인한 고장이라면 잔존금액 이내로 임차인이 부담해야 합니다.

     보일러 사용기간은 통상 7년으로 본다는 점 감안해서 부담하시면 됩니다.

 

 

4. 화재 발생

   • 임대차 계약 중 화재가 발생되었다면, 임차인에 의한 화재 잘못이 없음을 임차인이 직접 입증해야 됩니다.

 

 

5. 통상의 손모시 원상복구 (벽면, 못자국, 가구 자국, 마루 긁힘 등)

   • 통상의 마모가 임차인의 과실 판단이 어려울 경우에는 임대인 50%, 임차인 50% 비율로 부담하며

     벽면 일부 변색, 못자국, 가구 자국 등의 통상의 손모는 임대인이 부담하고 마루 긁힘, 도배 바꿀정도의 못자국,

     결로 방치, 곰팡이 등의 통상의 손모는 임차인이 부담합니다.

 

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임대차 계약 불이행 시 법률적 조치

 

1. 부동산 구두 계약 효력이 있다?

   • 구두 계약도 입증할 수 있다면 법적 효력을 갖습니다. (계약서와 특약조항, 문자, 카톡, 녹음, 메모지 등)

 

 

2. 가계약금은 돌려준다?

   • 돌려받을 수 있다는 최근 대법원 판례가 있습니다.

      '내일까지 계약서 작성 안되면 가계약금을 위약금으로 봅니다' 또는 '가계약금은 위약금으로 봅니다' 등의

      내용으로 문자 발송하면 위약금으로 볼 수 있습니다.

 

 

3. 대리 계약 시 위임장, 인감증명만 있다면?

   • 문제가 될 수 있습니다.

     반드시 소유자에게 계약 내용과 은행 계좌를 확인하시고 입금하셔야 합니다. 

 

 

4. 인감증명서의 유효기간은?

   • 등기 신청할 때만 발급일자 기준 유효기간은 3개월까지입니다.

 

 

5. 6개월 이내 하자 발생 시 매도인 책임?

   • 매매한 날로부터 6개월이 아닌 매수인이 하자를 발견한 날로부터 6개월입니다.

     매도인의 하자담보책임으로 매매 당시에 이미 발생한 하자로서 매수인이 과실 없이 알지 못한 경우에

     한하며 매수인이 입증해야 됩니다.

 

 

6. 초입산입, 불산입 둘 다 가능?

   • 1년 계약이라고 할 경우, 초일 산입하거나 초일 불산입은 임대인과 임차인 합의하에 둘 다 가능합니다.

•  초일(시작일) 산입 : '23.02.06 ~ '24.02.05
•  초일불산입          : '23.02.06 ~ '24.02.06

 

7. 매매 잔금일 6월 1일이면 재산세는?

   • 과세기준일 6월 1일에 소유자가 납부하게 되며 매수자가 납세 의무를 가지게 됩니다.

 

 

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주택, 공장 부동산 거래 시 확인 사항 (필수)

 

1. 부동산 등기사항증명서 확인

   • 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람하여 계약서의 소유자와 동일한지,

     융자는 채권최고액의 7~80% 이하인지, 가압류가 없는지 등을 확인하셔야 됩니다.

 

법원 인터넷등기소 바로가기

 

2. 건축물/토지 대장 확인

   • 민원 24시에서 건축물, 토지대장을 열람하여 소유자가 일치하는지,

     불법건축물 또는 무허가 건물인지, 계약서의 면적과 일치하는지 등을 확인해 보셔야 합니다.

 

민원 24시 바로가기

 

3. 토지이용계획확인원 확인

   • 토지 거래 시 토지이용규제정보시스템에서 토지이용계획확인원을 확인하여

      개발이 제한 등 규제사항이 있는지 등을 확인하여 거래하셔야 합니다.

 

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4. 임대차계약서 연장 통보기한 확인

   • 임대차 계약기간의 종료일을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지 연장여부에 대해

      통보기한을 있는지 확인해 보시고 통보가 없을 경우에는 묵시적으로 갱신되니

      피해 보시는 일이 없도록 확인하셔야 합니다.

 

 

5. 전월세 신고 확인

   • 부동산 주택 전월세 신고 누락 시 임대인과 임차인에게 각각 과태료 100만 원이 부과됩니다.

     임대인 또는 임차인 중 한 사람이 대표로 관할 주민센터에 방문하여 신고하시면 됩니다.

 

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