상가 주택 셀프 매매 월세 감정가격 계산 하는 방법

상가 주택 셀프로 매매 월세 감정가격을 계산 하는 방법을 알고 계신가요? 상가, 주택 부동산 거래를 할때 매매가격, 임대료로 책정된 가격이 시세보다 높은지? 낮은지? 알수 있는 방법이 있다면 좋겠지만, 전문적인 지식이 없다면 계산하는 방법이 쉽지 않습니다. 그래서 많은 비용을 지불하고 부동산 감정평가를 받는 경우도 많이 있는거 같습니다. 하지만 걱정하지 마세요 전문가분들도 참고하는 대략적인 매도적정가, 월세적정가를 쉽게 계산하는 방법과 양식 무료로 드리오니 끝까지 보시고 참고하식 바랍니다.

 

 

상가 주택 셀프 매매 월세 임대가격 계산하는 방법

• 혼자서도 계산할 수 있도록 기초정보만 입력하면 자동으로 계산되는 양식을 무료로 아래 파일로 공유해 드리오니 얼릉 받아 가시고 도움이 되셨으면 합니다.

상가부동산 적정 매매가, 월세가 계산하기(양식).xlsx

0.10MB

※ 하늘색 음영부분에 기초자료 입력하면 적정 매도가, 월세 금액이 자동 계산됩니다.

 

• 한국부동산원에서 제공하는 '상업용임대동향 통계조사' 를 근거로 계산하며 한국부동산원 사이트에 들어가면, 상업용 부동산 임대동향 통계조사가 있습니다. 소득수익률을 근거로 적정매매가, 적정월세가를 산출하고 층별효용비율을 근거로 집합건물의 층별 적정월세가를 산출하게 됩니다. 지역과 해당 상가를 선택하면 쉽게 알 수 있습니다.

•  근린상가 : 건물의 층/호실별 소유자가 다른 건물 (구분상가, 근린상가, 집합건축물)
•  독채상가 : 한 건물의 전체 소유자가 같은 건물 (독채상가, 상가주택, 일반주택)
•  오피스 : 비거주 오피스텔, 사무용 공간

 

셀프 계산 예시 

1. 신축 오피스텔 분양가는 적정한가?

-  신축 오피스텔 20평형
-  분양가 : 1.8억원
-  임대시세 : 보증금 1,000만원 / 월세 50만원
-  예상 매매가 산출
   1,000만원 + 50만원 x 300배 = 1.6억원
   (보증금 + 월세 x 배수)
※ 현 분양가는 적정매매가보다 2,000만원 높게 형성되었으므로 분양가를 적정매매가 정도로 할인 요구할 수 있겠죠?

 

2. 급매로 나온 상가 사도 될까?

-  급매 상가 20평형
-  매도가 : 2억원
-  현 임대시세 : 보증금 1,000만원 / 월세 100만원
-  예상 매매가 산출
   1,000만원 + 100만원 x 300배 = 3.1억원
   (보증금 + 월세 x 배수)
※ 급매도가 2억 - 예상매매가 3.1억원 = 차이 1.1억원으로 시장가보다 싸게 나왔네요 싼 만큼 어떤 하자나 이유가 있는지 확인해보시고 매입을 결정하면 좋을 것 같아요 

 

3. 상가를 매도한다면, 얼마에 팔아야 할까?

-  근린상가 1층 20평형
-  임대 : 보증금 4,000만원 / 월세 200만원
-  예상 매매가 산출
   4,000만원 + 200만원 x 300배 = 6.4억원
   (보증금 + 월세 x 배수)
※ 현 임대가를 기준으로 적정매매가가 얼마인지, 매매시세와 비교해보고 매도가를 정하시면 됩니다.

 

4. 독채상가, 월세가격은 얼마가 적정할까? 월세기준으로 매도가는 얼마로 할까?

-  독채상가 140평 / 3층 건물을 70억에 매도 의뢰
-  임대 : 보증금 2억원 / 월세 1,100만원
-  예상 매매가 산출
   2억원 + 1,100만원 x 400배 = 46억원
   (보증금 + 월세 x 배수)
※ 현 매도가를 기준으로 월세가 낮게 형성되어 있어 월세 1,700만원정도로 상향해 볼 수 있겠네요 아니면, 매도 의뢰가가 너무 높으니 적정매도가 수준으로 낮춰서 거래하시면 좋을 것 같습니다. 

 

셀프 계산 예시 '용어' 설명 

• 위에서 언급한 '배수' 가 궁금하셨죠?
• 배수는, 월세보증금으로 환산시 월세에 곱하는 값으로 예전에는 월 1% 수익이라고 가정하고 100배를 적용하였으나, 한국부동산원의 지역별 소득연수익율을 근거로 지역별 상가에 맞게 배수를 산정하였습니다

예를 들어,
소득연수익율이 4%라면, 연수익율 4%를 12개월로 나누면 월수익율 0.33%이 나옵니다.
100%에서 월수익율 0.33%를 나누면 배수값인 303 이 나옵니다.

그럼,
보증금 1억원, 월세 500만원을 보증금 환산한다면
1억원 + 500만원 x 303배 = 15억15백만원의 적정 매매 예상금액이 산출됩니다.

 

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